上海房土局官员：上海闲置土地还剩1000公顷

巢楠楠

上海楼价在过去几年迅速拉升，开发商们口中一个重要理由，就是市区里面根本就没有土地。事实上，在上海市区内的静安区、黄浦区、卢湾区这些中心区域，闲置两年以上的地块并不少见。
7月16日，上海房屋土地资源管理局分管土地的副局长陶校兴、土地利用处处长朱文锦、浦东新区建设局副局长芮晓玲，就上海闲置土地清理问题，联合接受了本报记者的专访。
记者：上海目前闲置土地有多少？
陶校兴：从土地法的概念来看，目前上海真正的闲置土地还有1000公顷左右。本来上海市约有3600公顷闲置土地，其中外围的2000多公顷已经由各个区县消化掉了。
这2000多公顷土地，有的是用于工业，有的是用于“两个1000万”的配套商品房和中低价商品房用地。
记者：导致土地闲置的主要原因是什么？
陶校兴：闲置土地产生的原因非常复杂，剩下1000公顷里面很多没有开工的原因在于动拆迁。原来拿土地的时候是一种情况，后来市场发生了变化，老百姓要求越来越高了。
另外，由于上海市政府以及国家发改委批准的一些规划，比如上海的轨道交通，世博会以后要达到400多公里。道路交通规划调整了，这就存在一个避让问题。
还有上海市实行的双增双减，降低了企业的容积率，企业本来是按照楼面价经营，容积率的调整就产生新问题，政府还要去做工作。
另外还有一些债权纠纷，曾经有北京的法院来上海来封地。
这些问题有的需要行政程序，有的需要司法解决。
记者：为什么去年的“8·31大限”以及以往的多次土地整顿工作，上海闲置土地迟迟得不到清理，现在却进展神速？
陶校兴：关键是大量区县干部的思想观念转变过来了，这是最大的收获。以前，下面的区县对上级政府有想法，投入那么多，一下子清理掉，他们心不甘。
这一次措施也最严厉。2004年，国务院七部委来上海检查了七次。今年以来，上海市委市政府多次召开会议，研究盘活存量土地的对策和措施。韩正市长强调土地一定要管好，这种情况下，区里面的观念发生改变。
记者：已经处理掉的2000多公顷闲置土地，具体的处理方法是什么，分布在哪些区县？
陶校兴：两个手段，一个是通过控增量逼存量，另一个实行“批项目、核土地”的制度。已有存量的，我就不给你了，否则你存量又放着，新的又要，那我哪有这么多土地，所以对不起，你把存量的先消化掉，再来找我争取指标吧。就是让他们尽量把存量土地落实。
今年我们土地计划批下去，就逼着下面的区将闲置土地调整掉，不逼不行。今年上海的住宅用地至今还没有供应过。就是让他们压，挤水分。工业用地的计划是刚刚才下去，上次，金山区的区委书记跟我说土地没啦，我说你们有很多存量土地啊。撤掉批文的集中到工业区的土地就有400公顷，一个区啊，400公顷什么概念，6000亩土地，这次一下子处理掉了。
另外，去年以来，我们陆续出台了十多个相关规定，包括：《上海产业用地指南》、《上海产业能效指南》、《上海市工业项目供地标准》等。
之前，我们把市发改委、市经委、市外资委、市规划局拉到一起坐下来，看看哪些项目是不符合的，不符合的就拿掉。
总的效果，松江和金山做得比较好。
　记者：您刚才介绍的主要是闲置的工业用地的处理，上海市目前已经批租给房地产商的闲置土地处理情况如何？
陶校兴：这一块我们我们采取三种办法处理。
第一种情况是确实属于动迁、规划调整、土地纠纷原因的，由各区加紧协调处理，能够调整为“两个1000万”用地的，由区县统筹调整落实。
第二种情况，资金不到位、开发商自身原因造成的闲置土地，1年以上要收取土地闲置费，两年以上将采取政府收回的办法。在青浦，我们就收回了7幅土地。这个事情开发商还和我们打了官司。
第三种情况，开发商确实无力经营的，由政府收回，纳入土地储备。
为了确保闲置土地不再增加，我们专门配备人员和经费，在下面一个一个查，该处理的马上处理。这种机制对减少闲置土地，增加有效土地起到了很大的作用。
记者：上海市区内环内的空置地块较多，比如静安区就有十多公顷，其中的处理情况如何？
朱文锦：东区城区的土地大量都是动迁不了而处于闲置状态的。住户的要求越来越高，动迁越拖越长。因为，动迁过后，开发商还要做方案，快的要半年，慢的要1年，可能产生土地形态上空置的情况。市中心真正闲置的情况应该说是没有的。
动迁过程的土地不属于闲置土地。另外很多土地，政府储备了，动迁完毕之后，还没有放出去，看起来是一个空地，但这不算闲置。
2004年8月我们曾专题报送国土资源部，对本市旧区改造项目还没有办理供地的123幅，要求按照历史遗留问题的标准处理，得到国土资源部的同意。
考虑到这些地块动迁难度大、成本高，有些地块的规划正在调整，土地供应方式发生了转变，因此，从上海的实际出发，我们对其中的80幅地块，有的调整为道路、绿化、教育用地，不再作为经营性土地使用；对有的地块，准备综合交通枢纽、轨道交通站点、公共绿地建设，综合开发；有的则以土地储备或者建设临时绿地等方式盘活。
记者：浦东的土地供应量占上海市的六分之一，也是上海闲置土地较多的区，请介绍浦东的闲置土地处理情况。
芮晓玲：浦东新区出台了《浦东新区实施闲置土地处置办法细则》，已经决定收回土地22幅，面积105公顷，公告已经发了，另有34幅、面积105公顷的土地，我们限期在年底前开工。
总的情况是，浦东的闲置土地清理出来有110幅，749公顷，现在没有真正得到利用的估计还有200公顷。我们临时利用了100多公顷。临时利用是指规划还没有确定的区域，让企业复耕或者绿化两种。比如我们在川沙有一块地，30多公顷，就属于临时利用。
对于四大开发公司批租出去的闲置土地，我们要求开发公司回购，重新根据规划招商。这是我们浦东这几年探讨的一种方式，在国土部5号令中是没有的。5号令要求要么开工，要么收回，我们的做法与此类似，就是达到集约利用的目的。（作者：伍仁）