天津滨海三级市场分析

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1、区域中介概况
◇中介数量
塘沽、开发区的房地产三级市场在2003年以前发展一直比较缓慢，2003年中旬，顺驰滨海集团进入塘沽开发莱茵春天项目，为配合商品房的联动销售，顺驰置业也强势进入塘沽市场，伴随着该项目的顺利销售，以及该中介较为先进的经营理念，使之获取了高额利润和市场知名度。随后在2004年广厦、龙盛、汇众等知名中介纷纷介入滨海市场，在区域房地产二级市场快速发展的同时，三级市场也相应扩大规模。2005年滨海新区概念确定以后，很多外地中介商业加入市场竞争如我爱我家、阳光新贵、满堂红等。短短三年塘沽、开发区的大中型品牌中介数量已经突破200家，布控密度之大、从业人员之多，已经超过天津市区。

◇中介经营状况
作为进入滨海最早的顺驰不动产，其业务主要分为收购、买卖、租赁、商品房联动。其中收购是该公司利润最高的营业单元。因此从2003年至今该公司一直将此类业务是为重点发展方向。2003—2004年末，平均门店月度收入在5—10万之间，高额利润促使该公司大规模布控扩张，在很大程度上也起到吸引其他中介介入滨海的作用。随后原顺驰离职人员所创立的广厦、龙盛、汇众接踵而来，类似的经营手法，加大了市场竞争，市场平均利润率有所降低，因此各中介加大了收购业务，从而加速了二手房价格的上升。2005年是滨海中介全面扩张的一年，随着中介数量的不断增加，部分企业开始亏损。2006年以来，随着区域商品房价格的快速提升，三级市场成交有所放大。但进入6月，随着而收放交易税费比例上调，成交量骤降，因此本年度滨海房地产中介的平均利润率会再次下降，未来区域的门店数量会保持稳定，部分资金实力较弱的中介将会面临出局。
2、市场分区研究
近年来塘沽、开发区的三级市场快速发展与二级市场保持同步，中介企业使得市场需求与房源信息更加对称，促进了成交。在当前市场中也出现了一些热点区域。
杭州道街是塘沽区比较大的成熟居住区，人口密度较大，居住氛围较成熟，适合自住型的需求。随着近年来塘沽区对老城区基础设施的改造，生活配套、交通状况大为改观。中小型商业设施的完善，更为生活提供很大便利。根据房源品质不同，杭州道街周边的二手房价格一般在 4000元—5500元之间，在整个塘沽区来说处于上游水平。虽然杭州道附近的二手房价格与新建商品房价格相当，但适中的户型、方便的配套成为该区域最重要的卖点。
新村街的二手房源房龄大多在10-15年左右，为塘沽区历史较为悠久的传统居住区。与其他区域不同的是，这里聚集了相当数量的外地人，二手房交易比较活跃。由于此类房源多在10年以上、品质不高。例如，房型面积偏小，客厅功能空间欠缺，没有餐厅。同时由于小区大多为敞开式，物业管理欠缺，公共卫生较差。
尽管如此，该区域二手房成交情况却一直比较活跃。一方面是由于洋货市场、解放路商圈的存在，为许多人带来了经商、就业机会，为了工作的便利，这些人一般都会选择居住在洋货市场附近，因此增加了对住房的需求量。同时一些原区域居民改善居住环境，也增加了存量供应。供需的旺盛，使该区域的二手房成交水平比较高。价格在4500—6000之间。
三大街与南海路周边。该区域邻近乐购超市和友谊商厦，购物方便，使开发区大型商业集中的地段。此区域房源多为5年以下的次新房源，品质较高、适宜居住，对于购房者来说，避免了新房入住之初社区尚未成熟而带来的生活不便。此类住宅价格多在6500—7000元／平米以上。
翠亨村与开发区投资服务中心、金融街、新港海关都仅有一街之隔，位置优越。同时邻近泰达图书馆、心血管医院、泰达学院、泰达一中等各种公建生活设施。上学、就医都比较方便。
翠亨村小区为开发区如今供应不足的多层住宅，而且小区物业管理比较到位，许多需求客户比较看好该小区。翠亨村的各面积房型齐备，拥有不少房源。使得翠亨村成为成交量集中的热点小区。该小区优越的地理位置和完善的生活配套，也促使租赁市场活跃。出租率一般能达到90％以上。
塘沽拥有的户籍人口在50万左右，该区域常住人口却达到70万左右，外来人口比例远远超过天津市区，因此需求弹性较大，使塘沽完全不同于天津市场，形成三级市场快速发展、成交活跃的格局。开发区户籍人口两万左右，常住人口10，从业人口却超过28万余人。未来还会有行政事业单位的迁入。大量外资引入。因此房地产三级市场的各档买卖、租赁都比较活跃。人口结构引发市场成交，是该区域的一大特色。
3、未来市场发展预测
◇中介
目前塘沽、开发区的大型中介门店数量已经超过200余家，其余中小型中介也不下数百家，门店以及从业人员数量的密度分布超过天津市区。目前该区与中介分为两类，一类是顺驰不动产、汇众、广厦、宜人易居为代表的本地中介，经营方式源于原顺驰置业，多以收购为主要盈利手段。以交易资金为企业扩张、生存的主要资金来源。该类中介数量最多，在滨海的影响也最大。但是由于此类中介的大量收购业务、无形中提升了二手房市场价格，导致价格无序上涨，造成一定的市场风险。若此类中介因故撤出滨海市场、则会造成市场的较大波动。滨海市场的另一类中介以北京我爱我家、21世纪、易安置家为代表，该类中介多采用经纪人制度，交易相对透明，但在天津中介市场大环境下，经营状况一般，竞争能力弱于顺驰系中介。但从长远看来，市场的调节性会逐渐体现，二手房市场的长期性要求中介透明、公正。未来塘沽中介会面临较大竞争。
◇商品房
塘沽区的商品房预售、无证销售由来已久，而商品房正式在三级市场流通的标准是拥有产权。在塘沽区域的购房者从购房到拥有产权周期较长，通常在2—3年以上。在此阶段内，无证房屋由于无法办理过户、贷款等问题，很难在三级市场流通，因此也影响了市场供应和成交，同时，次新房的供应不足也导致此类房源价格涨幅过快，需求心理支持不足，影响了成交。
◇政策与投资
塘沽、开发区平均从业人员工资水平较高，公积金额度也高于市区水平，再加上投资渠道缺乏，因此很多中等收入家庭都把购房作为家庭主要投资方式。或短线出售，或持有出租。今年国家推出的新政对于购买年限5年以下的房屋加征交易税费，再加上无产权的商品房在短期内难以变现，因此部分此类投资者会放缓对于房地产的投资行为。
（作者：高飞）