广东房协最新报告:对广东房地产局势看法及政策建议

腾琦

2006年以来，广东房地产在宏观经济持续高涨的刺激和资金流动性过剩的支撑下，市场需求强力拉动投资增长与房价上涨。去年第四季度市场逆转，一些城市商品房销量下降，珠江三角洲各市房价不同程度下调，市场进入调整期，至今仍弥漫观望气氛。
房地产市场持续低迷，势必触发金融风险，危及居民财产安全，减少政府财政收入，影响宏观经济健康发展，相悖于国家宏观调控政策初衷。6月13日中共中央、国务院召开省区市和中央部门主要负责同志会议，要求“促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。”
一、市场调整：当前房地产态势及原因
1、去年第四季度以来的市场形势
广东去年房地产开发投资增长36.9％，商品住宅销售面积增长超两成，商品住宅与二手住宅均价上涨22.8％，开发投资增长与房价涨幅均为2000年以来最高。
去年第四季度商品住宅价格环比下降11％，空置增加38万平方米，交易由热转冷。
今年一季度，市场呈现投资保持上年增幅、供应量增加而销售量下滑的态势，商品住宅销售面积同比下降25％，均价5546元/平方米，同比、环比略增分别为3.24％和1.76％。广州（含从化、增城）商品住宅销售面积同比下降33％，环比下降76％。深圳商品住宅销售面积同比下降71％，环比略降1.7％。



2、市场调整的动因
去年第四季度市场从快速增长急转进入市场调整，直接诱因是9月27日央行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号文）。该文提高购买第二套房贷款者的首付比例为40％，提高其贷款利率水平10％，直接打击购买第二套房（改善性需求与投资性需求）的积极性。
从金融环境看，去年央行10次提高存款准备金率，今年再分5次提高存款准备金率，调高至17.5％。去年银行6次加息，贷款基准利率从6.12％提高到7.47％。加息效应在今年初爆发，招商银行广州分行今年首季个人贷款归还约6亿元，其中提前还贷约5亿元。资金流动性日益收紧。据称民间贷款利率已上升到30％（见《南方都市报》2008年4月6日社论）。
从市场因素看，去年第二、三季度房价高速增长透支了市场消费能力，积聚了风险，客观要求房价理性回调与消费能力再积聚。市场形势的变化也改变了人们看涨的心理预期。市场在探索合理价位，观望气氛渐浓。
3、市场波动对宏观经济及民生影响
房地产市场的波动对宏观经济及民生的影响不可小觑。
从宏观经济看，经济增长依靠投资、消费、对外贸易三驾并驱。2000年以来广东固定资产投资占GDP的29～32％，同期房地产占固定资产投资的比例在22～28％之间。
从财政收入看，去年广东地税税收中房地产业税收占18％，达357亿元，同比增长32％（省地税局快报数）。广州地税税费收入近千亿元，有三成来自房地产（《羊城晚报》2007年12月12日），财政开支的10％直接来自房地产业（央视《新闻调查》2008年2月17日），该项比例在一些城市高达三成或更多。深圳房地产业税收达104亿元，同比增长33％，占地税收入18％（《南方都市报》2008年1月4日）。
从金融安全看，个人购房贷款占银行消费贷款很高比例，多年一直是银行优质业务。若房价下跌超过三成，迫使部分借贷购房者断供弃房，势必危及金融安全。
从居民家庭财产看，据粗略匡算，一季度末广东城镇居民拥有住房资产总市值不少于3万亿元，超过同期居民储蓄存款余额，成为家庭财产的主要部分。
市场销售不畅影响资金回笼，加上银行惜贷，一旦开发企业资金链条断裂，上世纪90年代中期产生“烂尾楼”的历史重演，整个社会都要付出沉重代价。
房地产市场波动所影响的绝不仅仅是一个行业，它直接关系到金融稳定、国民经济发展、政府财政收入与居民财产安全的大局。
二、问题剖析：市场发育未成熟，市场体系不完善
近年房地产业在市场快速发展中，激发了新旧矛盾，暴露出比较多的问题。
1、商业配套及市政配套费用高。房价偏高固然有开发企业追逐利润最大化的因素，也与房地产价格形成的历史原因及利益格局相关。开发企业承担了本来应该由营运商承担的商业配套建设费用：供水、供电、供气、电讯、通邮、电视……，还承担了本来应该由政府承担的市政配套建设费用：道路、排水、公共照明、学校、医院、文娱康体设施……。开发企业还须按基建投资额的一定比例（广州住宅小区5.5％，零散项目11％；省内其他地区4.5％）向地方政府缴纳“城市基础设施配套费”。这些费用都计入房价。
2、房价中政府收益占比高。房价里除了包含法定税收外，还有政府各部门名目繁多的规费，以及强制性的服务收费：评估、测绘、档案服务、防雷、白蚁防治……据分析广州商品住宅项目6个案例，属于“土地公开出让”两个开发项目政府税费占房价23～24％，地价占房价26.6～33.3％，合计49.6～57.3％；属于“土地协议出让”三个开发项目政府税费占房价21.1～29.5％，地价占房价1.8～4％，合计23.5～31.3％；“限价房”开发项目一个，政府税费占房价16.8％，地价占房价39.3％，合计56.2％。
3、垄断企业（部门）违规、不合理收费成多年顽症。开发商面对的上下游产业很多是垄断经营：土地、设计审图、供水、供电、供气、电讯、邮政、电视、消防、白蚁防治、防雷、面积测绘……这些垄断单位或是国营企业，或是有政府部门背景，或者政府直接经营。它们都缺乏相应的监管机构，也不接受公众监管，自己制订游戏规则，或者没有游戏规则，垄断设计、垄断施工、垄断材料和设备采购，随意设定收费标准，赚取超额垄断利润。这些不合理的费用都计入房价。去年广东省物价局制定的《新建商品房交易价格行为规则》（粤价2007[105]号）规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等，与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”本意是稳定房价，其效果却是为上述营运商解除了用户监管，使其直接面对开发企业，变本加厉乱收费。甚至，一些城市政府部门以出售“专利经营权”方式制造商品混凝土垄断企业，禁止外地产品进入市场，提高当地商品混凝土价格。
4、政府审批手续繁琐延长开发周期。在加强宏观调控的同时，政府各部门审批更加严格，手续更为繁琐，致使开发周期延长。东莞市有的镇区房地产开发要经过镇、市二级政府审批，市主要领导和各部门负责人组成的城市建设委员会负责项目审查，但该委员会难得开会，项目报建办证耗时6～8个月。清远市按商品房预售款15％的比例收取保证金，待楼盘办理产权证后才返还，办理返还需经3个局领导分别审批，保证金额度过高且沉淀时间过长，返还手续烦琐，加重了企业的资金负担。
5、交易税费重影响流通。近年二手房交易渠道不顺畅，环节多、费用高，加大了居民买房难度。揭阳市二手房交易须缴纳营业税5.5％、契税3％和个人所得税1％，合计9.5％，一些人嫌税重，用办公证代替办产权。
6、租赁成本高妨碍消费结构调整。近年形成重置业轻租赁的消费政策导致社会上不合理的消费观念和畸形的消费结构，过多地把普通居民的居住需求导向买房、买商品房。甚至，不合时宜地在解决低收入居民居住困难中引入产权购置，引发诸多经济、社会问题。同时，租赁税费高，不利于培育租赁市场，加剧了商品房供求关系的紧张。
上述问题的核心，是房地产业发展较早，相对于周围环境而言更为市场化。房地产开发的各个环节、方方面面遭遇许多垄断企业、垄断部门，它们都通过房地产市场的成果（房价）攫取自身利益，通过市场化的房地产业隐藏自身的垄断利润。它们往往得到一些政府部门的保护。这些政府部门把职能转移给垄断企业的同时，把利益输送给垄断企业。这是我国经济体制的深层矛盾，也是行政管理体制的深层矛盾。只有进一步解放思想，打响改革的攻坚战，房地产业才有出路。
三、政策建议：立足于稳定市场，着眼于积极调整
在市场观望气氛渐浓、销量下降、危及房地产市场稳定发展的关头，当务之急是稳定市场预期，增强市场信心，提升交易量，适度松动银根。调控政策要从挤压房地产市场适时调整为促进其稳定发展。
1、关于金融政策。个人购房贷款是银行的优质业务，风险不大，适当放宽购买二套房的贷款条件，鼓励改善型住房需求。正确评估企业偿债能力，为优质项目提供必需的开发贷款；对资金短缺、尚有未还贷款的企业，银行及时提供开发贷款，不但帮助其摆脱困境，也是银行自己降低风险的必要措施。放开优质民营企业国内上市的限制，允许在香港上市的企业资金调拨回内地。创新金融工具，拓展融资渠道，放宽融资门槛，鼓励企业直接融资，如：发行企业债、私募、借壳上市、房地产投资信托基金(REITs)，等等。
2、关于土地政策。根据市场供求关系适时调整土地供应，摒弃过去按照财政状况供应土地、营造“大盘”的做法。既要防止供求紧张，出现新一轮涨价热潮；也要避免因现行闲置土地政策催生过多新盘，重现空置高峰。考虑到近期市场供求关系状况，要适当放宽土地开发年限，允许企业适当延期支付土地出让金。为节约集约使用土地，应合理提高容积率。
3、关于限价房、经济适用住房政策。明确限价房、经济适用住房与商品房的界限，在“要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用”（国务院[2003]18号文）前提下合理划分供应对象。要认真总结限价房试点的经验教训，严格限制限价房供应数量及销售对象，把限价房对商品房市场的冲击降至最低。
4、关于推动住房梯度消费政策。区分以旧换新、以小换大的改善型住房消费与炒房投机的不同，顺畅二手房交易渠道，降低税费，鼓励二手房交易。培育租赁市场，降低租赁成本，引导中低收入居民通过租赁实现居住需求，逐步调整当前不合理的租售结构。
5、关于规范与完善政府行政。依法行政、依法治市是依法治国的重要内容。严格执行《行政许可法》，清理各级政府部门擅自设立的行政审批，精简审批程序，加快审批速度，严格执行政府部门审批时限的规定。改善政府行政，建立政府与业界定期沟通机制。依照《广东省行业协会条例》和中共广东省委、广东省人民政府《关于发挥行业协会商会作用的决定》(2006年2月15日)有关规定，调控政策出台应征询相关行业协会意见。
6、关于规范房地产开发收费行为。规范垄断企业（部门）收费行为，严格执行“三不指定”（不指定设计单位，不指定施工单位，不指定材料设备采购）政策，建立工程概预算定额管理制度，建立由物价局牵头、官企民代表组成的监管机构。依法规范政府部门及事业单位各类收费，建议由省物价局组织全省房地产业收费项目的清理工作，建立由省物价局核发的“广东省房地产业收费手册”。
7、关于土地增值税的清算。土地增值税的清算，应在尊重历史基础上区别对待。2004年以前各地房价及企业毛利率普遍不高，部分项目已经结算完毕，利润已经分配，难以追溯。一些地区企业盈利水平稍高的，已经按销售额一定比例预征，将预征变更为实征。2004年至2007年2月1日的清算，可根据不同地区、不同项目的房价水平和利润水平，按销售额0.5～2％征收。2007年2月1日以后的清算，按文件规定累进税率征收。结算项目以建筑工程规划许可证为准。在日常经营中有部分成本项目结算受客观因素影响，滞后期比较长，征收工作在项目竣工备案半年后进行。
8、关于扶持本土中小房地产企业。本土中小企业是满足本地自住性住房需求的主力军，地方政府帮助他们解决融资困难和土地需求，对房地产市场持续发展的作用不可低估。要合理控制单宗土地出让规模，增加土地供应宗数，吸引本土中小开发企业参与土地竞争，防止形成垄断，同时帮助本土中小开发企业提升市场竞争力。
更为根本的、长远的政策调整，是积极引导房地产业增长方式的转变。政府的金融政策、税收政策、土地政策应该有利于引导开发企业生产“省地节能环保型住宅”，引导房地产市场可持续发展。维护房地产业在国民经济中先导性、支柱性地位，发挥其拉动经济增长、刺激国内需求、吸纳过剩流动性等积极作用，促进宏观经济持续增长。

（作者：）